A Reforma Tributária representa uma das maiores mudanças no sistema tributário brasileiro das últimas décadas. Naturalmente, ela também trouxe uma série de dúvidas para quem possui imóveis alugados.
Afinal, todos os proprietários passarão a pagar novos impostos? Será necessário abrir um CNPJ? A emissão de nota fiscal já é obrigatória?
Para esclarecer essas e outras questões, a Casarão Imóveis preparou este guia com as principais informações sobre a nova legislação.
A principal informação é esta: a grande maioria dos proprietários pessoas físicas não será diretamente impactada pelas novas regras de tributação sobre locações.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual realizada por um contador ou advogado tributarista.
O que é a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária tem como principal objetivo simplificar o sistema de tributação sobre o consumo no Brasil.
Entre as principais mudanças está a substituição de diversos tributos atuais por dois novos impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – tributo de competência federal;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – tributo de competência estadual e municipal.
Juntos, CBS e IBS formam o chamado IVA (Imposto sobre Valor Agregado), modelo utilizado em diversos países.
A implementação ocorrerá de forma gradual entre 2026 e 2033.
Quem poderá ser impactado pela nova tributação sobre aluguéis?
Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, a Reforma Tributária não cria uma cobrança automática de CBS e IBS para todos os proprietários de imóveis.
De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, em regra, será considerado contribuinte da CBS e do IBS o proprietário pessoa física que, no ano-calendário anterior, atender simultaneamente aos dois requisitos abaixo:
- possuir receita anual com aluguéis superior a R$ 240.000,00, valor atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025;
- possuir mais de três imóveis distintos alugados.
Como os critérios são cumulativos, quem atender apenas um deles, em regra, não estará enquadrado nessa tributação.
Existe alguma exceção?
Sim.
A própria legislação prevê uma hipótese específica: caso a receita anual com aluguéis ultrapasse 20% acima do limite legal, ou seja, R$ 288.000,00 (considerando o valor originalmente previsto na lei e sujeito à atualização monetária), o enquadramento poderá ocorrer no próprio ano, independentemente da quantidade de imóveis alugados.
Por esse motivo, proprietários com receita anual próxima ou superior a esse valor devem procurar seu contador ou advogado tributarista para avaliar sua situação específica.
Como a regulamentação da Reforma Tributária ainda será implementada gradualmente e alguns aspectos dependem de regulamentação complementar e interpretação jurídica, cada caso deve ser analisado individualmente.
O que muda para quem estiver enquadrado?
Os proprietários considerados contribuintes poderão passar a cumprir algumas novas obrigações previstas na legislação, como:
- cumprimento das obrigações fiscais;
- emissão de documentos fiscais, quando exigido;
- recolhimento da CBS e do IBS;
- eventual necessidade de inscrição no CNPJ, caso haja exigência legal.
É importante destacar que essas exigências serão implementadas gradualmente durante o período de transição da Reforma Tributária.
Além disso, mesmo para os proprietários enquadrados, a tributação não corresponderá à alíquota cheia do novo sistema.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê benefícios específicos para as locações de imóveis:
- redução de 70% das alíquotas da CBS e do IBS;
- redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial, por mês, aplicado na base de cálculo.
As locações residenciais por períodos de até 90 dias (curta temporada) possuem tratamento tributário específico e seguem regras diferentes das locações residenciais tradicionais.
Como fica a emissão de nota fiscal?
A implementação da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) específica para operações de locação de imóveis, inicialmente prevista para agosto de 2026, foi adiada pelo Comitê Gestor da NFS-e.
Assim, por enquanto, os recibos e documentos atualmente utilizados continuam válidos, não sendo necessária a emissão imediata da NFS-e para os aluguéis administrados pela Casarão.
É importante destacar que se trata apenas de um adiamento. Assim que um novo cronograma oficial for divulgado, a Casarão comunicará seus clientes e realizará as adequações necessárias.
Quando as mudanças entram em vigor?
2026
Fase de testes da CBS e do IBS com alíquotas reduzidas.
2027
Início da cobrança da CBS e extinção do PIS e da COFINS.
2029 a 2032
Implantação gradual do IBS e redução proporcional do ICMS e do ISS.
2033
Conclusão da transição e entrada definitiva do novo sistema tributário.
Quais impostos serão substituídos?
| Tributo atual | Novo tributo |
|---|
| PIS | CBS |
| COFINS | CBS |
| ICMS | IBS |
| ISS | IBS |
| IPI | Permanece apenas em situações específicas previstas na legislação |
Qual é o papel da Casarão Imóveis?
A Casarão acompanha continuamente toda a regulamentação da Reforma Tributária para manter seus processos atualizados e seus clientes sempre bem informados.
Nosso compromisso é oferecer informações claras, transparentes e responsáveis sobre as mudanças que possam impactar nossos proprietários.
Entretanto, a Casarão Imóveis não realiza consultoria tributária nem define o enquadramento fiscal de seus clientes. Essa análise depende das características individuais de cada proprietário e deve ser realizada por um contador ou advogado especializado.
Sempre que houver novas regulamentações ou alterações relevantes, nossos clientes serão prontamente comunicados.
Conte com a Casarão
A Reforma Tributária será implementada gradualmente ao longo dos próximos anos, e a Casarão continuará acompanhando cada etapa desse processo para manter seus clientes informados com responsabilidade, transparência e segurança.
Caso tenha dúvidas sobre sua situação tributária específica, recomendamos a consulta ao seu contador ou advogado de confiança.
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