Investir em imóveis nunca deixou de ser uma das melhores opções para quem quer construir um patrimônio, protegê-lo e fazê-lo crescer.
Com o momento atual da economia, a alternativa é ainda mais atrativa na comparação com outras opções de investimento.
Para entender melhor esse e outros assuntos, conversamos com Fernando Al Alam, diretor da Otimiza Rentáveis, incorporadora pelotense especializada em renda imobiliária.
Você confere a entrevista abaixo.
Entrevista com Fernando Al Alam, da Otimiza Rentáveis
Para quem quer fazer seu dinheiro render, quais os atrativos do mercado imobiliário na comparação com ativos financeiros populares, como títulos de renda fixa e fundos de ações?
Fernando – O grande diferencial do mercado imobiliário é a baixa volatilidade, o que significa que ele demora para oscilar entre a alta e baixa. Então é um mercado muito fácil para perceber quando está subindo ou quando está descendo, o que nos dá muito mais tempo para a tomada de decisão. Diferente do mercado de ações, que é muito volátil, ou seja, entre a alta e a baixa existe um curto espaço de tempo, que prejudica a análise — quando o investidor percebe, a ação já caiu e ele perdeu dinheiro.
Em relação aos títulos de renda fixa, nesse momento o mercado imobiliária leva uma grande vantagem, pois eles são regidos pela taxa Selic, que é a reguladora de todos os juros do nosso país. Essa taxa está em uma baixa histórica, o que faz com que todas as formas de investimento atreladas a ela deem hoje uma baixa rentabilidade.
E se esse contexto mudar? Os imóveis ainda serão investimentos vantajosos?
Fernando – Sem dúvida, investir em imóveis sempre foi mais vantajoso, não é apenas hoje. Eu não entendo investimento como uma tacada certeira para ficar rico, e sim como uma forma de blindar a nossa receita excedente para garantir conforto e segurança.
Se a ideia é ganhar muito dinheiro, na minha opinião é mais fácil buscar uma nova fonte de renda com trabalho, abrir um negócio, tentar um aumento ou coisa semelhante. Agora, se a ideia é se organizar financeiramente para ter recursos, para ter qualidade de vida, garantir o conforto dos filhos ou uma aposentadoria mais tranquila, os imóveis são muito indicados, porque o risco é muito pequeno. Eles são regulamentados por leis rígidas de propriedade, escritura, registro de imóveis, então não podem ser perdidos da noite para o dia, como um número qualquer no banco.
E os imóveis podem ser alugados, gerando receita constante, além do que, historicamente, sempre se valorizam acima da inflação.
O que faz determinado empreendimento uma grande oportunidade de investimento? Como identificar seu potencial de valorização?
Fernando – A localização é o elemento-chave. Não recomendo escolher imóveis em zonas que ainda estão por ser exploradas, é um risco excessivo. É óbvio que, se a zona se desenvolver junto com o empreendimento, o potencial de valorização pode ser vantajoso, mas existe um risco muito grande de a zona não se envolver. Porque esse desenvolvimento depende de diversos fatores que fogem do alcance do investidor e da própria construtora.
Por exemplo, a pavimentação do acesso de uma rua, a estrutura de esgoto, água e luz, a construção de uma rótula e o comportamento do mercado em geral na aceitação daquela localização, o que faz com que empreendedores invistam em padaria, supermercado, posto de gasolina…
E quando se fala em potencial de valorização, a segunda parte da pergunta, um ponto que eu gosto muito de lembrar é que não há valorização quando não há entrega. Então, antes de calcular o potencial é importante verificar a idoneidade da construtora e quem está por trás dela. Muitas empresas não têm transparência, e isso faz com que os riscos de uma compra na planta para explorar um suposto potencial se transformam em uma grande dor de cabeça.
Então, o maior potencial de valorização se encontra em imóveis bem localizados e pensados por uma equipe transparente, sem melindres, com clareza quanto à origem dos recursos e histórico sólido de atuação.
Além da expectativa de valorização da região onde o imóvel se encontra, a qualidade do projeto e da construção é um fator que minimiza o problema da baixa liquidez?
Fernando – Sem dúvida. Atentar ao memorial descritivo do empreendimento é importantíssimo, para entender o padrão de acabamento mas também o que será entregue pela construtora. Muitas vezes a pessoa recebe um imóvel sem saber se vai precisar colocar piso, acabamento, metal, louça, enfim, depende de cada caso.
Em relação ao projeto, é difícil falar em qualidade, porque o projeto é um atributo intangível, é propriedade intelectual. Mas eu gosto muito de falar sobre conceito. O projeto tem que ter cara, tem que ter foco, tem que ser claro no que se propõe. Imóveis em bons condomínios, por exemplo, sempre apresentam melhor performance, porque isso torna o imóvel um objeto de desejo.
Então o mercado aceita melhor imóveis com certas características, com uma cara, prédios que são legais. E isso é responsabilidade dos projetistas e dos tomadores de decisão.
Que características um imóvel precisa ter para atrair inquilinos?
Fernando – Existam várias, mas eu vou falar da mais marcante: tem que ter procura. Em todos os mercados, só se vende pão onde tem pessoa com fome, gasolina onde tem trânsito, material de construção onde tem obra. Então, para o imóvel ser fácil de alugar, ele precisa satisfazer o anseio do futuro usuário. Ele precisa apresentar o que o futuro morador procura.
Na Otimiza, nossa estratégia é primeiro estudar a zona em que está inserido o terreno de propriedade nossa, ver quem deseja aquela zona e por quê. Depois, a gente vai em busca do imóvel que essa persona procura, e assim começam a sair os primeiros estudos.
Então a gente tem que estudar o que cada zona tem como característica. Dou um exemplo: Laranjal é praia, então lá as pessoas procurar casas grandes, para curtir o seu churrasco, a sua confraternização. Já na zona universitária o estudante quer praticidade, inovação, tecnologia, porque ele não fica muito em casa.
Para atrair inquilino, o imóvel precisa ser um objeto de desejo, e para ser objeto de desejo ele precisa suprir a demanda. Só que o Laranjal não tem demanda de estudante e a zona portuária talvez não tenha demanda para casas de alto padrão, e acho que esse é o grande segredo de uma boa incorporação.
Em que casos é uma boa explorar o modelo de aluguel por temporada?
Fernando – Onde existem características de perenidade. Em locais centrais, com boas opções de mobilidade também, mas a perenidade é o fator principal. Ou seja, imóveis em zonas turísticas, porque atende a um público que vem visitar a cidade e precisa se hospedar por apenas três ou cinco dias.
E a zona universitária também, quando a universidade recebe muito estudante de fora. Nesses casos, as famílias não têm interesse em comprar um imóvel para o filho, porque ele vai ficar alguns anos e depois vai embora, Então esse tipo de aluguel serve para eventuais visitas dos familiares.
Basicamente, o aluguel por temporada é isso, ocorre em em zonas que costumam receber pessoas por espaços curtos ou médios de tempo, situação em que não faz sentido comprar um imovel porque ele vai servir para suprir uma necessidade temporária.
Quais os principais cuidados que você recomenda para quem quer investir no mercado imobiliário mas tem pouco conhecimento sobre a área? Como evitar um mau negócio?
Fernando – O primeiro passo é procurar um especialista. E especialista não é quem se intitula, é quem tem história para contar, quem tem performance dentro do mercado, quem entrega resultado. E é por isso que a gente tem essa parceria forte com a Casarão, uma empresa reconhecidamente competente, sólida no mercado local. Desse jeito, a chance de mau negócio é muito pequena.
A recomendação é sempre a consultar o mercado local. Então, se alguém quer comprar um imóvel em tal cidade, precisa buscar uma empresa reconhecida naquele mercado, porque cada cidade tem suas particularidades, como o plano diretor, o sentido de crescimento, a atuação e idoneidade das construtoras. Todas essas informações são válidas e estão na mão de quem vive o dia a dia da cidade.
Basicamente é isso: procurar um especialista e tirar as dúvidas, porque essa pessoa certamente vai ter todas as informações pertinentes em relação a rentabilidade, valorização, histórico, o que tem acontecido naquela área, o que não tem acontecido, que padrão de acabamento tal construtora entrega, se ela é responsável, se ela entrega no prazo, esse tipo de informação.
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