Pelotas é, há anos, um dos principais polos universitários do sul do Brasil. Com universidades consolidadas, cursos de destaque nacional e um fluxo constante de estudantes vindos de outras cidades e estados, o mercado de locação voltado a esse público se mantém aquecido mesmo em cenários econômicos mais instáveis.
Para quem pensa em investir em imóveis, esse cenário representa uma vantagem clara: demanda recorrente, menor risco de vacância e maior previsibilidade de retorno. Diferente de outros perfis de locação, o público estudantil se renova todos os anos, mantendo o mercado em movimento constante.
Mas, como todo investimento imobiliário, os resultados não dependem apenas da compra em si. Estratégia, escolha do imóvel, adequação ao público e leitura de mercado fazem toda a diferença entre um imóvel que gera renda e outro que fica parado, acumulando custos.
Neste conteúdo, reunimos a visão prática de quem vive esse mercado diariamente. As informações vêm da experiência da Katia Lobato, Gerente de Contas de Locações da Casarão Imóveis, que atua diretamente com proprietários e acompanha o comportamento dos estudantes, e também das reflexões do corretor Paulo Garcia, que alerta com frequência sobre os impactos financeiros de um imóvel parado no mercado.
Se você avalia comprar um imóvel para investir em locação estudantil em Pelotas, este texto vai ajudar a tomar decisões mais seguras.
Por que o mercado estudantil é tão relevante em Pelotas?
Diferente de cidades onde a locação depende fortemente do mercado de trabalho ou de ciclos econômicos específicos, Pelotas possui um fator estrutural de demanda: a renovação constante de estudantes.
Todos os anos, novos alunos chegam para iniciar cursos de graduação, pós-graduação, residências e especializações. Ao mesmo tempo, outros se formam e deixam seus imóveis, abrindo espaço para novos contratos. Esse ciclo cria uma rotatividade saudável, que mantém a procura ativa durante praticamente todo o ano.
Para o investidor, isso significa menos dependência de momentos pontuais do mercado e mais previsibilidade. Um imóvel bem localizado e adequado ao perfil estudantil tende a ter alta liquidez, muitas vezes sendo alugado rapidamente após a desocupação anterior.
O custo invisível do imóvel parado
Um dos pontos mais importantes trazidos por Paulo Garcia, corretor da Casarão, é a necessidade de mudar a forma como o investidor enxerga um imóvel desocupado.
Um imóvel parado não é neutro. Ele gera custos constantes, como condomínio, IPTU, manutenção, contas básicas e desgaste natural. Além disso, deixa de cumprir sua principal função como investimento: gerar renda.
Paulo costuma reforçar que o prejuízo não está apenas no valor do aluguel que deixa de entrar, mas também no impacto de longo prazo. Imóveis que ficam muito tempo anunciados tendem a perder atratividade, levantando dúvidas nos interessados sobre preço, estado de conservação ou liquidez.
No mercado estudantil, esse risco pode ser evitado com escolhas estratégicas desde a compra. Investir em tipologias adequadas, em regiões com demanda comprovada e com valores compatíveis ao público reduz significativamente as chances de vacância prolongada.
Quais tipos de imóveis os estudantes mais procuram hoje?
Segundo a experiência prática da Katia Lobato, existe um padrão bastante claro na procura dos estudantes em Pelotas.
“Principalmente imóveis compactos, como kitnets, studios e apartamentos de um dormitório”, explica Katia.
Esses imóveis atendem estudantes que buscam praticidade, custo controlado e proximidade com universidades, hospitais e áreas centrais. Além disso, costumam ter um valor de entrada mais acessível para o investidor e alta liquidez no mercado de revenda.
No entanto, não são apenas os compactos que funcionam bem.
“Também temos público para imóveis compartilháveis, como apartamentos de dois ou três dormitórios, quando o custo das despesas pode ser dividido entre colegas”, complementa.
Esse ponto é relevante para quem avalia imóveis maiores como investimento. A locação compartilhada amplia o público potencial e, quando bem administrada, mantém boa rentabilidade com menor risco de vacância.
O que mais pesa na escolha do imóvel por um estudante?
Ao analisar o comportamento dos estudantes, fica claro que a decisão não é baseada apenas no preço. Existe um conjunto de fatores objetivos que orienta a escolha.
Katia resume os principais:
“A localização é um dos fatores mais importantes, especialmente imóveis próximos às universidades ou a hospitais, muito ligados a estágios, principalmente na área da medicina.”
Além da localização, outros critérios têm peso significativo:
- Valor do aluguel e encargos compatíveis com o orçamento
- Segurança do prédio e da região
- Praticidade, com imóveis prontos para morar e boa infraestrutura
Para o investidor, isso reforça a importância de comprar bem. Um imóvel que atende esses critérios tende a ser alugado mais rápido, mesmo quando não é o mais barato da região.
Imóvel mobiliado ou não mobiliado: o que funciona melhor?
Essa é uma das dúvidas mais comuns entre investidores que pensam em locação estudantil.
De acordo com Katia:
“Imóveis mobiliados são os mais procurados por estudantes que vêm de outras cidades ou estados, pois evitam custo com mudanças e compra de móveis.”
Para esse público, a praticidade pesa muito. Entrar no imóvel apenas com itens pessoais facilita a decisão e reduz objeções durante a visita.
Do ponto de vista do investimento, imóveis mobiliados costumam apresentar:
- Maior velocidade de locação
- Público mais amplo
- Valor de aluguel ligeiramente superior
Por outro lado, exigem planejamento para manutenção e reposição de itens ao longo do tempo. Avaliar esse equilíbrio faz parte de uma estratégia consciente de investimento imobiliário.
Erros comuns ao investir para locação estudantil
Mesmo com alta demanda, alguns imóveis enfrentam dificuldades para locação. Na maioria das vezes, isso acontece por erros evitáveis.
Segundo Katia:
“Um dos erros mais comuns é não adaptar o imóvel à realidade do público, deixando de oferecer itens básicos.”
Ela também destaca a resistência às garantias mais adequadas:
“Muitos proprietários ainda têm desconhecimento ou resistência ao uso de seguro-fiança, que é bastante comum para esse perfil.”
Outros erros recorrentes incluem:
- Resistência à locação compartilhada
- Valores de aluguel fora da realidade do público estudantil
Esses fatores aumentam a vacância e reduzem a eficiência do investimento, reforçando a importância de orientação profissional desde a compra.
As vantagens de investir em imóveis para estudantes
Quando bem estruturada, a locação estudantil apresenta vantagens claras em relação a outros perfis, já que existe uma alta demanda devido ao fluxo constante de novos estudantes, como destaca Katia.
Além disso:
- Menor exigência de personalização
- Menores custos com reformas durante a locação
- Garantias familiares frequentes nos contratos
- Possibilidade de reajustes mais frequentes em contratos de médio prazo
Esse conjunto torna o investimento mais previsível e ajustável ao mercado ao longo do tempo.
Como a Casarão ajuda o investidor a acertar na compra
Para transformar demanda em resultado, não basta comprar qualquer imóvel. A Casarão atua desde a identificação de oportunidades com perfil de investimento até a leitura real da performance desses imóveis no mercado de locação.
Esse acompanhamento evita decisões baseadas apenas em preço ou impulso e reduz significativamente o risco de o imóvel ficar parado, como alerta Paulo Garcia.
Comprar bem é o primeiro passo para investir bem.
O próximo passo para quem quer investir com estratégia
O mercado de locação para estudantes em Pelotas segue aquecido, previsível e com demanda constante. Para o investidor, isso representa uma oportunidade concreta de construir patrimônio com geração de renda recorrente.
Escolher o imóvel certo faz toda a diferença. Tipologia, localização, valor de entrada, liquidez e potencial de locação precisam ser analisados antes da compra.
A Casarão acompanha diariamente esse mercado, unindo dados de vendas, locações e comportamento real dos estudantes.
Quer encontrar o imóvel ideal para investir e começar a rentabilizar com locação estudantil?
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