O contrato de aluguel determina quanto o inquilino paga por mês pelo imóvel que está ocupando. O tempo passa e, como todos sabem, o dinheiro vai perdendo o valor. É o que chamamos de inflação, fenômeno que motiva o reajuste de aluguel e de bens e serviços diversos.
Esse é um tema que gera muita dúvida entre as pessoas que moram de aluguel, que se surpreendem quando percebem o aumento no valor pago mensalmente. Só que esse reajuste também está previsto em contrato, como prevê o artigo 18 da Lei do Inquilinato:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
É acrescida no contrato, portanto, uma cláusula com a regra de reajuste. Na prática, isso significa que é escolhido um índice que reflete a variação dos preços do mercado. Quando o contrato completa um ano, é aplicado esse índice sobre o aluguel para calcular o valor do reajuste.
A maioria das imobiliárias, e esse é o caso da Casarão Imóveis, utiliza o IGP-M: o Índice Geral de Preços do Mercado, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Para chegar ao IGP-M, A FGV calcula as variações de preços de bens e serviços finais, do mercado atacadista, de matérias-primas agrícolas e de custos das construções.
Vejamos um exemplo: um contrato que estabelece aluguel de R$ 1.500,00 para um imóvel completa um ano agora. No momento em que escrevemos este texto, o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses (considerando julho de 2019 como a última medição completa) é de 6,4113%.
O aluguel do exemplo acima subirá, portanto, para R$ 1.596,17, já que R$ 96,17 é a quantia que equivale a 6,4113% do total pago mensalmente até aqui. Um reajuste proporcional ao aumento no custo de vida do país desde a assinatura do contrato.
Dois reajustes: proporcional e integral
Há uma regra muito importante a ser destacada aqui: o reajuste só começa a contar no dia exato em que o contrato completa 12 meses. Se esse dia for no meio do mês, o boleto seguinte de aluguel será parcialmente reajustado, e só no próximo mês é que o reajuste será “cheio”.
Para exemplificar, imagine um contrato que fez aniversário no dia 20 de agosto de 2019. O boleto do mês corresponde ao aluguel de 1º até 31 de agosto, mas restavam apenas 11 dias no mês após a data do reajuste. Apenas na cobrança equivalente ao mês de setembro, o reajuste será completo.
“Essa é a maior dúvida dos locatários. Eles perguntam por qual motivo o aluguel aumentou duas vezes. Mas ele não aumentou duas vezes, ele aumentou proporcional no mês de agosto e integral no mês de setembro”, explica Daiane Munhoz, sub-gerente do setor de proprietários na Casarão Imóveis.
E se o aluguel estiver defasado mesmo com o reajuste?
O reajuste de aluguel vinculado ao IGP-M é uma maneira de proteger o proprietário do imóvel da inflação. Só que ele pode julgar que o índice não cobre totalmente a defasagem do valor que estava sendo pago, pois, na sua visão, a região passou por uma valorização que supera a inflação.
“O proprietário entende que o valor ficou defasado ao longo dos anos e deseja negociar um aumento. Nesse caso, só podemos aumentar depois de fazer o aditamento do contrato“, explica Daiane. Assim, as cláusulas que tratam do valor do aluguel são modificadas.
O mesmo pode acontecer na situação contrária: o inquilino acredita que o imóvel se desvalorizou e negocia uma redução no aluguel. Em ambos os casos, o aditamento é feito apenas no caso de proprietário e inquilino concordarem. E se não concordarem?
As duas partes podem esperar o término do prazo do contrato (entenda neste artigo as condições para a rescisão do contrato) para decidir de vez se há o interesse ou não em renová-lo, e em que condições.
Ou então pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Uma escolha que raramente acontece, segundo Daiane, mas está prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato em casos em que o contrato ou o último acordo já completaram três anos de vigência.
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