Desocupação de imóvel vendido: guia completo para inquilinos e proprietários

uma mulher negra de suéter laranja está em pé organizando caixas de papelão, simbolizando a mudança para desocupação ou ocupação de um imóvel

Vender um imóvel que está alugado costuma gerar muitas dúvidas — tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Em Pelotas, essa situação é cada vez mais comum, especialmente em bairros centrais e residenciais, onde a demanda por imóveis é alta. Quando bem conduzida, a desocupação pode ser tranquila e segura para todos os envolvidos.

Neste artigo, a Casarão Imóveis explica o que a lei determina, quais são os prazos, como agir em cada caso e ainda dá dicas práticas para evitar conflitos. Aqui, você encontra um guia completo para entender todo o processo, seja você proprietário, comprador ou inquilino.


Por que a desocupação gera dúvidas?

A desocupação de imóveis vendidos envolve três partes principais: o proprietário que vende, o comprador e o inquilino. Cada um tem direitos e responsabilidades legais, mas nem sempre todos conhecem esses detalhes.

Algumas das dúvidas mais comuns incluem:

  • O inquilino precisa sair imediatamente?
  • Quais são os prazos legais para notificação e desocupação?
  • E se o contrato estiver registrado em cartório ou não?
  • O inquilino pode comprar o imóvel antes de desocupar?
  • Existem diferenças entre imóveis residenciais e comerciais?

Responder a essas perguntas é essencial para que a transação ocorra de forma transparente e segura. Na Casarão, acompanhamos cada etapa para que proprietários, compradores e inquilinos saibam exatamente quais são seus direitos e deveres.


O que diz a lei: contratos registrados e não registrados

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), um contrato de locação pode continuar válido mesmo após a venda do imóvel, dependendo de como ele foi formalizado.

1. Contrato de aluguel registrado em cartório

  • O contrato registrado na matrícula do imóvel garante que os direitos do inquilino sejam mantidos mesmo após a venda.
  • O comprador não pode desocupar o imóvel antes do término do contrato, a menos que haja acordo entre as partes.
  • Essa regra protege o inquilino, que não corre risco de despejo inesperado.

2. Contrato de aluguel não registrado

  • Quando o contrato não está registrado em cartório, o comprador pode solicitar a desocupação, mas sempre respeitando os prazos legais.
  • O inquilino deve ser notificado formalmente, e só então há início da contagem do prazo para desocupação.

Em ambos os casos, a comunicação formal e o apoio de uma imobiliária são fundamentais para evitar conflitos e garantir que todas as etapas ocorram dentro da lei.

Para entender mais sobre contratos e documentação, veja nosso post: Documentos necessários para vender um imóvel.


Prazos legais para desocupação

O processo de desocupação segue regras específicas da Lei do Inquilinato:

  1. O novo proprietário deve notificar o inquilino sobre a intenção de desocupação em até 90 dias após o registro da compra.
  2. A partir da notificação, o inquilino tem 90 dias para deixar o imóvel.
  3. Caso o prazo não seja cumprido, o proprietário pode ingressar com ação judicial para retomada do imóvel.

Esses prazos podem variar dependendo do tipo de contrato ou das particularidades do imóvel, por isso é importante contar com orientação especializada.


Exemplos práticos em Pelotas

Exemplo 1 — Imóvel residencial:
O apartamento de João, no bairro Três Vendas, está alugado para Ana. Em março, Maria compra o imóvel e registra a escritura em cartório de registro de imóveis no dia 10.

  • Até 8 de junho (90 dias após o registro), Maria deve notificar Ana sobre a intenção de desocupação.
  • Ana tem mais 90 dias para se organizar e desocupar o imóvel.

Exemplo 2 — Imóvel comercial:
Uma loja no Centro de Pelotas está alugada. O contrato não foi registrado em cartório e o proprietário decide vender o imóvel. O comprador deve notificar o inquilino e respeitar o prazo legal de desocupação.

  • Nessa situação, é recomendável formalizar cada passo por escrito e, se possível, contar com o apoio de uma imobiliária para mediação.

Checklist de desocupação: passo a passo

Para proprietários e compradores:

  • Formalizar a notificação por escrito (carta registrada, e-mail com confirmação ou via imobiliária).
  • Respeitar os prazos legais de notificação e desocupação.
  • Documentar todos os comunicados e acordos.
  • Contar com apoio de uma imobiliária para intermediar e orientar.

Veja também: Como vender seu imóvel mais rápido.

Para inquilinos:

  • Organizar a mudança com antecedência.
  • Conferir se há valores de caução ou ajustes pendentes.
  • Manter comunicação aberta com o proprietário ou imobiliária.
  • Procurar orientação em caso de dúvidas sobre prazos ou notificações.

Perguntas frequentes

1. O inquilino pode comprar o imóvel que está alugado?
Sim. A lei garante o direito de preferência na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

2. Existe diferença entre imóvel residencial e comercial?
Sim. Contratos comerciais costumam ter cláusulas específicas sobre prazos, renovações e direitos adicionais. É fundamental revisar o contrato antes de qualquer ação.

3. E se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo?
O proprietário pode ingressar com ação judicial de despejo, apresentando documentação da venda, registro e notificação.

4. Posso negociar prazos mais longos?
Sim. Tanto proprietário quanto inquilino podem chegar a um acordo para prazos maiores, desde que documentados formalmente.

5. O que acontece se houver reformas ou danos no imóvel?
O inquilino é responsável por conservar o imóvel conforme o contrato. Qualquer reforma deve ser autorizada e registrada.


A importância de uma boa intermediação

Na Casarão Imóveis, acompanhamos todo o processo de venda e desocupação, garantindo segurança e tranquilidade a todos os envolvidos.

Com mais de 50 anos de experiência em Pelotas, nossa equipe orienta cada cliente de forma personalizada, respeitando a legislação e promovendo soluções justas para proprietários, compradores e inquilinos.

Quer vender um imóvel alugado ou recebeu uma notificação de desocupação? Fale com a Casarão Imóveis. Estamos sempre prontos para ajudar a tomar as melhores decisões, evitando conflitos e garantindo tranquilidade em cada etapa do processo.

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