Seja por esquecimento ou por falta de dinheiro, atrasar o aluguel é sempre um péssimo negócio para o inquilino. A lei permite que seja cobrada multa por atraso do aluguel, desde que ela esteja prevista no contrato firmado entre o locador e o locatário.
Além da multa, a falta de pagamento do aluguel pode gerar ações de despejo por parte do proprietário — com amparo na Lei Nº 8.245/1997, conhecida como Lei do Inquilinato.
A seguir, detalhamos o que a legislação diz sobre o tema, ensinamos a calcular a multa na prática e alertamos para as consequências do atraso do aluguel. Acompanhe:
Legislação prevê multa por atraso no aluguel
A Lei do Inquilinato não deixa dúvidas ao estabelecer os deveres do proprietário e do inquilino. O artigo 23 deixa claro, por exemplo, a obrigação do inquilino em relação ao pagamento pontual do aluguel:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”
A Lei do Inquilinato não fala especificamente sobre multa por descumprir essa obrigação, mas o Código Civil permite que os contratos tenham uma “cláusula penal”, ou seja, uma regra de ressarcimento quando uma parte não cumpre o que está estabelecido no documento.
Como calcular a multa na prática
Mas qual é o valor da multa por atraso do aluguel? A resposta é: depende. Como a Lei do Inquilinato não estabelece um limite para a cobrança, vale o que foi acordado entre as partes no contrato.
Essa interpretação está sendo seguida pelos Tribunais de Justiça do Rio Grande do Sul, lembra Rosi Pozza, do setor de cobranças da Casarão Imóveis. “A jurisprudência do TJ-RS entende que deve ser obedecida a porcentagem prevista no contrato de locação, já que o patamar foi estabelecido livremente pelas partes”.
Ela cita uma decisão recente da Décima Sexta Câmara Cível, que entendeu não haver abusividade em uma multa que o inquilino achou excessiva.
De acordo com o relator da decisão, Eduardo Kraemer, a multa não merece ser reduzida, já que “está expressamente prevista no contrato e, portanto, não há óbice à sua cobrança, bem como inexiste qualquer abusividade quanto ao percentual aplicado”.
Exemplo de cálculo
Na Casarão Imóveis, os contratos preveem a multa de 20% sobre o aluguel atrasado, com juros de 1% ao mês, mais o IGP-M do período.
Para facilitar o entendimento, vamos supor que o inquilino ficou devendo um mês de aluguel, no valor de R$ 1.500,00, em julho. Como calcular?
Em primeiro lugar, calculamos a multa de 20%. R$ 1.500 + 20% = R$ 1.800.
Depois, é preciso calcular o valor corrigido pelo Índice Geral de Preços (IGP-M), que é monitorado pela Fundação Getúlio Vargas e apresenta uma variação a cada mês.
Considerando que em julho de 2019 essa variação foi de 0,40%, chegamos a R$ 1.807,20. Acrescendo o juros de 1% ao mês a esse valor, chegamos ao montante de R$ 1.825,272.
Esse é o valor devido pelo inquilino ao locatário, considerando todas as cláusulas do contrato.
Falta de pagamento pode provocar o despejo
Antes de concluir, precisamos lembrar que, mais do que a multa, o atraso no pagamento do aluguel pode significar o despejo do inquilino, se o proprietário assim desejar.
A Lei do Inquilinato não deixa dúvidas a esse respeito. No artigo 59, que trata das ações de despejo, fica claro:
“§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias (…) nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(…)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento (…)”
Isso significa, como explica Rosi Pozza, do setor de cobranças da Casarão Imóveis, que o proprietário tem embasamento legal para mover ação de despejo, mesmo com um aluguel vencido, se assim desejar.
É claro que esses casos são exceções, e o bom-senso costuma prevalecer, mas não é recomendável arriscar. Concorda?
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